修师傅按：从上个月23日开始，房屋养老金、房屋保险和房屋检测三项制度在海内外被炒的沸沸扬扬，修师傅一直想发个帖阐述一下自己的想法。本人虽不敢说在全网中最懂公共部位维修资金和房屋养老金，但肯定会强过大部分蹭流量的博主。怎奈今年沈阳夏季降水量偏大，每年忙于实际维修业务，始终抽不出空来，今晚上加一个班把这段文字完成，不知能不能通过审核。

一、“房屋养老金”的“公共账户”的目的

这次“房屋养老金”的被热炒，主要是海内外各种营销号、自媒体蹭热点，东拉西扯说得面目全非，住建部说的也闪烁其词。实际上说的关键词只有一个，就是“公共账户”的建立。

但吃瓜群众千万不要有一个误区，以为政府用土地出让金等方式归集的“公共账户”，将来会给你家修缮屋面渗漏、外墙皮脱落、电梯停摆、消防栓没水等常规项目，这你可就想多了。

从目前已知的信息来看，房屋养老金公共账户主要用于“老、破、小”的房屋体检、保险；以及“发生突发事件造成房屋严重损失、影响公共安全，但保险理赔额不足情况下的补充支付手段”。换句话说，就是当“房倒屋塌” 造成重大财产损失和人员伤亡，原房主赔不起的情况下，用所谓的“公共账户”进行赔付，这实际上是住房的“维稳金”。

二、“三项制度”，是“屎堵屁股门”才想出来的办法

住建部门的设想是由公共账户和个人维修资金账户支撑房屋检测、房屋养老金、房屋保险三项制度。但这本来应该是有房地产行业那天就应该开始做的事情，但是经年累月没有建立健全完善的房屋安全责任险制度，出了事只能政府买单；也没有房屋定期体检制度；大量老、破、小，自建房没有维修资金；这些事情积累到一定程度， “屎堵屁股门”才想起来“三项制度”。

1、自建房事故频发后推出的制度

2022年4月29日12时24分，湖南省长沙市望城区金山桥街道金坪社区盘树湾组发生一起特别重大居民自建房倒塌事故，造成54人死亡、9人受伤，直接经济损失9077.86万元。

事故发生后，国务院办公厅制定了《全国自建房安全专项整治工作方案》，住建部在解读《工作方案》的时候提出：“研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度，加快建立健全农村房屋建设管理和城镇房屋安全管理相关法规，加强地方性法规建设，完善城乡房屋安全管理制度体系。”

这是住建部第一次提出这“三项制度”，当时的目的也很明显，就是要求农村和城中村的自建房在能有检测和保险机制，不要出了事就找政府给买单。

绝大部分自建房在建设之初没有经过专业的荷载计算，而且多次发生过房主私搭滥建，越建越高而出现垮塌等事故，且很多案例中出现垮塌等事故后，造成的人身、财产损失房主无力赔付。所以这部分自建房的检测制度和房屋的安全责任险，就有其合理性。在这以后，住建系统马不停蹄地在宣贯这三项制度。

到了2023年，住建部等十五部门联合下发的第18号文件，要求加强经营性自建房安全管理，“经营性住房”主要聚焦在3层及以上、人员密集、违规改扩建等容易造成重大安全事故的经营性自建房。文件指出：

“各地要积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点”。

这种经营性的自建房，房东都是大都是城郊结合部、城中村的包租公、包租婆，让他们割出一部分租金给房屋定期检测，交纳保险是最容易实现的。

还有一部分保险费、检测费等是政府买单的，比如2022年山东省邹城市政府财政出资320万元，为 25万户自建的62.2万栋自建房买了质量安全责任险，这是目前报道中保险制度落实最好的地方。

2、顺着自建房这条线，又扩展到老旧小区和所有的住宅小区

到了2023年7月份，“三项制度”又被倡议到老旧小区，住建部等七部委印发的《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》（建办城〔2023〕26号）提出：

“鼓励有条件的地方研究建立住宅小区“体检查找问题、改造解决问题”机制，探索建立房屋养老金和保险制度，解决“钱从哪里来”问题，形成住宅小区改造建设长效机制。”

而早在2023年的6月26日，住建部长和副部长董建国在会见中国银行董事长的时候，提到了“探索建立房屋养老金制度”。到了2023年的11月份，住建部长向新华社表示：“建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。”这就把三项制度的想法推广到所有的住宅小区。

虽然这两年三项制度被密集提出，但是修师傅认为“亡羊补牢，为时已晚”了。经过几十年大拆大建，我们国家目前有超过6亿栋建筑，根据《中国建设报》相关报道，这其中农村房屋占总量90%以上，也就是说农村的房屋超过5.94亿㡖。城镇里虽然幢数没那么多，但存量面积大。我们仅说住宅建筑，住建部长说城镇人均住房面积40平方米，我国第七次人口普查全国城镇人口为9.02亿，可以推算出城镇住宅建筑的面积不少于360亿平方米。

这么庞大的建筑规模，如果在改革开放之初或房地产刚刚新兴起的时候就开始建立房屋养老金，现在已经归集成相当可观基本账户了。但是错过这个时机，再想建立可就难了。

三、为什么 “公共账户”的资金难以筹集

接上文继续阐述，修师傅综合财政部官员、试点城市的文件以及专家的说法，公共账户的资金来源是：“按一定比例计提项目土地出让金，维修基金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等”。仔细分析就会发现这条路径的可操作性很低，以目前的经济形势恐怕很难建立、健全“公共账户”。

1、土地出让金。

用部分土地出让金补充“房屋养老金”固然是件好事，但土地出让金也是县（区）、市两级政府事权的主要经费来源，也就是所谓的“土地财政”。现如今城镇中土地出让的交易开始急剧减少，据财政部发布2023年财政收支情况，这一年国有土地使用权出让收入57996亿元，同比下降13.2%。而到了2024年情况则更加糟糕， 1-7月全国土地出让收入17763亿元，同比下降22.3%，可谓断崖式下跌。如此大幅度暴跌，直接后果是目前很多地方财政吃紧。

当地方财政吃紧的情况下，有限的财源肯定要满足优先级高的事务，比如地方财政中要支付的公务员工资、教师工资、公交车补贴、教育拨款、医疗补贴等事项的优先级都比补充房屋维修的“公共账户”靠前，正如网友们的俏皮话：“人的养老金还没解决，怎么给房子养老”？

南方周末前几日报道了天津滨海新区试点，每年用土地出让金筹集5000万元，用于“房屋养老金”公共账户资金，这里的大前提是滨海新区的财政状况目前良好。但即便该新区用土地出让金建立健全一个公共账户也是极为困难的，我们可以给滨海新区算算账：

由于网上没有滨海新区城镇住房数据，我们可以大致估算一下：据第七次人口普查，该新区常住人口206.73万，城镇化率95.67，可得该区城镇人口199.78万。按照住建部长说的全国城镇人均40平方米的住房面积计算，则该区应该有民用住宅建筑0.7991亿平方米。如果滨海新区的目标是为一平米住宅存交50元的公共房屋养老金，会有39.96亿元资金缺口。而目前每年归集5000万，需要80年才能交讫。如果目标小一点，仅筹集20元／平方米，也需要31年。滨海新区在2023年，土地出让金共计334亿元，这还是目前国内土地财政状况最好的地区之一，每年尚且只能拿出5000万，其他土地财政崩盘的地方呢？

还是那句话：用土地出让金归集房屋养老金的最佳窗口期是当年大拆大建时候，如果当时每卖一宗土地就计提一笔养老金，现在已经够用了。但是错过这个时机，再归集就相当困难了。

2 维修基金的增值收益。

这就于法无据了，因为07版的《住宅专项维修资金管理办法》明文规定维修基金的增值收益归业主所有，也就是挂在“个人账户”中。该办法第十七条规定了资金本身产生增值的途径：

（一）存储利息；

（二）购买国债的增值收益。

第二十七条也规定这两种增值收益属于“滚存使用”，也就是说必须存到原有的维修资金账户中。实践中，存储利息会直接体现在“按房屋户门号设分户账”中，也就是 “个人账户”中，大家可以查一下自己的个人账户，除了本金一栏外，还有利息一栏。

管理办法规定购买国债的收益也得“滚存使用”，具体是进入“物业管理区域为单位”中，还是“幢”中，抑或直接存入“按房屋户门号设分户账”中，修师傅在实践中没看到具体案例，但根据条例它需要进入“个人账户”中，政府无权把它调拨到公共账户中。

3财政补贴。

用财政整体补贴辖区内的所有房屋的“养老金”，已经不太现实了。因为每个区（县）、市的房屋养老金需求量都是一个惊人的数字。

我们以沈阳市为例：2021年05月07日，沈阳市住建局在答复人大代表建议的时候指出：“我市现有住宅区5030个，新建小区1958个，老旧小区3072个（指2000年6底前建成且没有维修资金的住宅区）。老旧小区占全市小区总数的61%。”再从面积的角度计算，修师傅根据沈阳市统计局的公开数据，2000年至2022年沈阳市的商品房销售面积为24910.6万㎡。2000年以前建成的老旧小区我按照面积和新建小区的面积一样多估算，则二者相加5亿平方米。

这5亿平方米的住宅建筑，假如财政每平方米补贴10元，就是50亿，补贴50元，就是250亿。须知沈阳市一年的财政收入也就800亿元，根本补贴不过来。

当然，各地政府对房屋的维修也并非不闻不问，但通常是对弃管小区的维修进行补贴。这也造成一个极为矛盾的困境：随着财政压力的吃紧，政府对数量庞大的弃管小区维修起来力不从心，需要建立一个“覆盖面更广泛，包括弃管小区在内的“房屋养老金”体系。但由于免费午餐吃了多年，弃管小区的业主不可能在自己掏钱修，政府想投入一笔养老金但又回到没有钱的问题上了。越没钱越想存一笔基金减少以后的压力，这就是现在的困境。

4、创设配套金融产品。

这就更没有可操作性了，把现有的维修资金拿出来购买金融产品？谁操盘？爆雷了算谁的？殷鉴不远，我想现在没人敢伸出这只手了。

我们错过了最佳窗口期，虽然“亡羊补牢，为时不晚”，但100只羊丢了98只，还剩一对，虽然从理论上还能繁殖成羊群，但难度是非常大的。

四、目前我们国家房屋检测、维修、保险的困境

最后修师傅总结目前我国房屋检测、维修、保险的困境：

1、维修资金整体规模偏少等缺陷

我国在1998年以后开始有了维修资金这个概念（07年之前叫“维修基金”），这项制度目前看来缺陷是非常明显的，除了申请困难外，从宏观来看它的缺陷也比较大。

1）收费标准偏低

房屋维修基金的收取标准是按照各地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%确定，我们以沈阳市为例，征收的标准是：（一）配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米 92 元交存；（二）未配备电梯的物业，按照建筑面积每平方米 63 元交存。这个标准的维修资金明显畸少，比如不超过2层的门市、别墅、修一次屋面防水就可会把本户的维修资金全都花完，甚至不足。洋房和多层建筑启用过两次维修资金基本上就花没了。

2）维修资金的续交将会异常困难

维修资金如果花没了应该由业主们补充上，但是业主们除了在办不动产权证的时候被强制或半强制收缴维修资金外，再次补缴会有强大的抵触情绪，几乎不可能收上来。这样的话维修资金会越来越枯竭，绕是这样，将来的高层建筑将面临电梯停摆、消防系统罢工、外墙皮摇摇欲坠的困境。所以目前当务之急用立法手段保证维修资金的收缴、续缴。

2、除了2000年以后的商品房外，还有大量小区缺乏维修资金。

在上文中我们提到，在沈阳市2000年6月底之后建成的有有维修资金的住宅区新建小区1958个，之前建成老旧小区3072个，老旧小区占全市小区总数的61%，老小区数量多于新小区。

实际上2000年后建成的小区仍有回迁楼、经适房、廉租房缺少维修资金，还有部分福利分房也缺少维修资金，比如军产房。这些没有维修资金的房屋很大程度上靠政府财政补贴维修，随着财政吃紧，这种免费的维修也不会持续太久。

所以除了弱势群体外，国家应该立法收缴这部分小区的维修资金。

3、房屋出现质量问题缺乏法律救济

我们国家还有个问题是当房屋建设者的恶意偷工减料造成质量问题的时候，业主却得不到法律救济，只能自认倒霉，这是十分不合理的。

举个最常见的例子：近十五年来，外墙外保温的开裂、空鼓、渗漏、脱落、甚至火灾等质量通病不绝于耳。造成大量人身、财产损失，但工、民建筑的业主在面对这些突如其来的灾祸的时候，往往很难得到法律救助。因为外墙外保温工程虽然规定了25年的寿命门槛，但是住建部门和相关协会并没有请求国家的立法机关在制定民法典或其他法律、法规的时候规定怎样制裁施工“达不到25年寿命”建设单位和分包单位。所以业主们面对这一类豆腐渣工程很难讨个说法。即便过了五年质保期的第二天出事，你也无计可施。

甚至有些外保温工程压根没想挺到二十五年，比如修师傅多次报道沈阳一些高层建筑使用的泡沫混凝土外墙保温系统，造成多次脱落、反复上新闻热搜的案例。实际上辽宁省相关地标说的明明白白，泡沫混凝土只能用在高度24m以下的建筑，但现实施工中却用在近100m的高层建筑上。

没有对偷工减料的建筑的法律罪责，出了质量问题业主买单，会加大增加业主们的维修成本。

4、缺少保险机制作为补充

很多人都有这样的经验：如果自己的车出现磕碰，找保险公司很快就会定损、赔偿了。但是如果房屋出现质量问题，要申请维修资金简直比登天还难。这是为什么呢？

因为车辆维修使用的是商业保险公司提供的服务，而房屋维修资金则是“官办”一项业务，二者办事效率霄壤之别，而且维修资金中加了业主表决这一项，更加剧了申请的难度。

实际上修师傅一直认为监理制度应该改为商业保险制度，也就是房屋的质量保证体系由传统的“质监站—监理公司”改成商业保险公司承保，把5%的质保金转成保险费。换成保险公司监督房屋的整体质量，如果质量不达标则不予以承保。没有保险公司承包的房屋想必不是极度缺房的“寒士”也不会购买，这样通过市场手段调整建筑工程质量。可能会做得更好。

另外，国家应该对可能出现重大质量问题的房屋要求强制险，这也是这次“三项制度”的重点。

5、民众对房屋保养缺乏基本概念

房屋和人、车一样，需要日常的保养和维护。大家都知道留点“过河钱”将来治病、养老，但很少有人想到每个月存点钱将来维修房屋。如果是自家装修或者自建房、独栋别墅就相对能接受自己维修的事实。但是涉及到分单元的商品房，业主们就会有抵触情绪，大概是由于：

1）、业主认为维修是物业公司的事、政府的事、开发商的事，唯独不是自己的事。

2）、维修的是公共部位和公共设施，或者是别人家的事，事不关己，别花我钱。

3）、还有些业主背负着与收入不匹配的房贷，再交维修准备金有点不堪重负的感觉。

4）、没有永久地权，总觉得自己是临时住户，不想交钱。

上面是我们目前的困境，“三项制度”需要一点点捋顺，这将是一个非常长期的过程，期间可能需要立法作为保障手段。